„Higher for longer“ - was dahinter steckt: Die Zinskurve & das Underwriting

Key Takeaways
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• Zwischen 2013 und 2021 war der Yield Shift der dominierende Treiber des Total Returns – dieser kapitalmarktgetriebene Rückenwind ist strukturell weggefallen und wird voraussichtlich nicht zurückkehren.
• Mit „Higher for longer" ist kein vorübergehend erhöhtes Leitzinsniveau gemeint, sondern ein fundamental verändertes Zinsregime, das über Forward Rates, Laufzeitprämien und Kurvenstruktur die gesamte Bewertungslogik von Immobilien neu definiert.
• Exit Cap Rates dürfen nicht mehr pauschal angenommen werden – sie müssen kapitalmarktkonsistent aus der Forward-Kurve hergeleitet werden.
• Die Zinskurve gehört als aktiver und dynamischer Parameter ins Zentrum jedes Bewertungsmodells.

Die Zinskurve vollständig interpretieren – weit über die Finanzierungskosten hinaus
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Das Narrativ „Higher for longer" wird im Immobilienkontext oft als Beschreibung eines temporären Zustands verstanden – als Übergangsphase bis zur Rückkehr zum Normalzustand. Die entscheidende Frage ist jedoch eine andere: Was bedeutet das aktuelle Zinsregime für die gesamte Kurvenstruktur – und damit für die Bewertungslogik von Immobilien? Denn nicht der Leitzins bestimmt die Bewertung langfristiger Investments, sondern das mittlere bis lange Ende der Zinskurve.
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Die Performanceattribution macht die Tragweite deutlich: Der Total Return des IPD Germany Annual Property Index lag zwischen 2013 und 2021 bei durchschnittlich 6 bis 8 Prozent p.a. – der überwiegende Anteil davon entfiel auf den Yield Shift, also die kapitalmarktgetriebene Yield-Kompression. Der Income Return steuerte typischerweise lediglich 3 bis 4 Prozent bei. Dieser Mechanismus hat sich grundlegend verändert: Für die kommenden Jahre ist ein Yield-Shift-Beitrag nahe null oder im negativen Bereich zu erwarten. Wertschöpfung muss künftig operativ erarbeitet werden.
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Für das Underwriting hat das konkrete Konsequenzen. Forward Rates bilden den Referenzrahmen für Exit-Bewertungen – nicht als Zinsprognose, sondern als Abbild der aktuell eingepreisten Markterwartung. Die Laufzeitprämie, die in der Niedrigzinsphase nahe null oder negativ notierte, liegt heute bei geschätzten 40 bis 80 Basispunkten und verteuert langfristige Finanzierungen überproportional. Die Kurvenstruktur – ob steil, flach oder invers – verändert dabei nicht einen einzelnen Parameter, sondern das Zusammenspiel von Finanzierung, Diskontierung und Exit-Bewertung gleichzeitig. Die Konsequenz: Exit Cap Rates müssen kapitalmarktkonsistent abgeleitet, Diskontierungssätze sauber aus der Bund-Rendite aufgebaut, Finanzierungsstrukturen an die Kurvenform angepasst und Szenarioanalysen entlang verschiedener Kurvenszenarien durchgerechnet werden. Die Zinskurve gehört ins Zentrum des Bewertungsmodells.
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